对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨

2020-01-07
  一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提

  我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能▊适应城镇房地产发展新形势的∞需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较з低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需改革。而房地产卐税的改革涉及诸多方面┊┋,其中,开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表╨明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我"国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
  (一)税制改革:整合现有房地产税制,及时开征新的房地产税或物业税
  在π税制改革方面,除统一内外税制已β有广泛共识外,还需要重点突破的有:1.全面提升财产税在城镇地方税体系⊙中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合★,及时开征新的房地产税或物业税,扩大财产税的征收范围,扩展税基。个人拥有的房产,无论自住∥还是出租,都应逐步依法纳税。2.取消♂部分减免税,适当提高房地产税等税率,增加政府收入,合理分配⊿公共服务成本。3.贯彻公平原则,通过减免税、设置不同税率等手段,调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络,在财产购置۩..、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入,防范收入流失。同♀时,不断改进征收技术手段,加强税收征管,充分体现主体税种功能。
  (二)社会条件:开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
  房地产是人们生产、生活的重要物质基础۩,房地产税收政策不仅关系到政府财政收入,而且涉及经济发展环境和人们的生存条件,特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策▼,●涉及成千上万家庭和个人生活,属重要公共事务Г和服务,政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益,力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税,需々要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识,关键还在于能否得到城乡居民认可,广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧,政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积д累程度要相适应。▌如果错误地估计И了城乡∴居民的富裕程度、财产状况,评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定,政府宏观经济监&管有力。

Я   二∑、房地产ξ税收评估征税需要突▍破的技术问题

  房地产税评税,就是运用一定科学方法,准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面,使房地产税收能够体现纳税ы人的收益与能力,公平税负:另一′方面,保证政府财政收入随经济增长而增长,达到税收ⓔ收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题,需要∨进一步研究以下几方面的内容:
  (一)确立房地产税评估征税的基本准则
  房地产税评估征税,和一般资产评估既有相似、相同之处,也有严格区分,需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利۩开展。
 ๑ 1.公平准则。公平是世界≈各国税收制度追求的共同目标,房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平,要求在评▽估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值,作ч为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平,〡对性能相同或相■似、地段相近的房地产价值的评估ↇ,如纳税人是自然人,无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等,都采用同样的方法评估征税:如纳税人是法人,评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而Δ有所÷区别。
  2.合法准则。经过几十年的努力,我国在房地产管理、资产评估领●·域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规◈章,如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章,#※依法评税,以维护国家税法的严肃性、权威性,保护☏政府⿹财政利益,同时维护纳税人合法权益。

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